第几年还清房贷,最划算
2023-06-26 03:19:22 暴哥

别再信谣了,任何时候还清房贷都是一样的!!!

央行降息了,这几天关于提前还房贷的声音又多了起来。网上一直有个观点,认为房贷还款时间在1/3至1/2以前,提前还款最划算。理由是,这个节点之前还的大部分是利息,后面还的都是本金。


(资料图)

真的是这样吗?

我先说结论:无论哪一年还清,你都占不到银行任何便宜!

我们假定贷款100万,30年,利率4.9%,采用等额本息还款方式。那么,我们的月供是5307元,30年共还款191.06万,其中利息91.06万。

我们选取第5年、10年、15年和20年的还款节点对比:

大家从表格可以看到,不同的还款时间,所累计支付的利息比例是不同。比如还款十年,利息将近还了总利息的一半;到15年,还款进度为一半,但付息比例达到了70%,后面15年只需偿还30%的利息,确实前期还款的大部分都是利息。

但是,这并不意味着提前还款就最划算。因为,无论你怎么提前还款,其实银行计息方式都没有改变,每月利息=剩余贷款本金*贷款年利率/12,即当月利息,是按照剩余本金来结清的。

因此,任何时候还清房贷都是一样的!

而我们的房贷前期之所以付的利息多,那是因为前期贷款余额多,随着贷款一点点被还掉,我们还的利息自然就减少。这就好比,剩余50万,收的是50万的利息;剩余10万,收的是10万的利息。任何时间节点,偿还银行的贷款都是一样的,因为你提前偿永远都是占用银行的本金。

在不考虑违约金的情况下,什么时候还房贷最不划算?

这取决于你还款资金的机会成本!也就是说,你有能力提前还房贷,但你通过资产配置,将这笔资金的投资回报率超过房贷利息,也就是4.9%时,任何时候提前还款都是不划算的。

如果你发现无论自己怎么努力,都无法赚到4.9%以上的收益,那就还是把这钱还贷房算了。

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